Adjudicação Compulsória Extrajudicial

A adjudicação compulsória extrajudicial é um procedimento legal que permite a transferência forçada de propriedade de um bem imóvel quando o vendedor se recusa injustificadamente a cumprir o contrato de compra e venda. Este processo pode ser realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário.

A legislação brasileira, especificamente o Código Civil, prevê a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial nos casos em que o comprador cumpriu integralmente com suas obrigações contratuais, como o pagamento do preço acordado, enquanto o vendedor se nega a outorgar a escritura pública de transferência do imóvel.

Para iniciar o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial em cartório, o comprador deve reunir a documentação que comprove o cumprimento das obrigações contratuais, tais como o contrato de compra e venda devidamente registrado, comprovante de pagamento do preço e demais encargos pactuados, além de eventual comprovação de notificação extrajudicial ao vendedor para que este cumpra com suas obrigações.

Com a documentação em mãos, o comprador deve apresentar um requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis competente, solicitando a realização da adjudicação compulsória extrajudicial. O Cartório, por sua vez, analisará a documentação e, se tudo estiver em conformidade com a lei, procederá à transferência da propriedade do imóvel para o comprador, lavrando a escritura pública correspondente.

É importante ressaltar que a adjudicação compulsória extrajudicial em cartório é um procedimento célere e eficiente, que visa garantir a efetividade dos contratos de compra e venda de imóveis, evitando a morosidade e os custos de um processo judicial. No entanto, é fundamental que todas as etapas sejam realizadas de acordo com a legislação vigente e com o devido acompanhamento de um profissional especializado, como um advogado, para assegurar os direitos e interesses das partes envolvidas.

Quais são os requisitos?

Os requisitos necessários para adjudicação compulsória estão previstos nos incisos do art. 216-B da Lei 6.015 atualizados recentemente pela Lei 14.382 de 2022, abaixo em negrito:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

VI – procuração com poderes específicos. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

FAQ - Perguntas Frequentes:

Abaixo, listamos algumas perguntas frequentes;

Quando cabe adjudicação compulsória extrajudicial?

A parte pode escolher entrar com a adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial, sendo que, para a extrajudicial deverá ser apresentado, além do contrato com clásula que proíbe o arrependimento e prova da quitação, deverá apresentar certidão negativa de processos envolvendo o imóvel, ata notarial e o comprovante de pagamento do ITBI.

Ao receber o pedido, o registrador irá proceder com a notificação dos vendedores e, caso não apresentem impugnação no prazo de 15 dias, será considerada a negativa em realizar a escritura, caracterizando o inadimplemento. Assim, o Registrador irá dar continuidade no procedimento.

Quando o comprador pode entrar com a adjudicação compulsória?

Se o contrato de compra de imóvel estiver quitado (tem que haver prova da quitação) e conter cláusula que as partes não podem searrepender do negócio, caso o vendedor se negue a assinar a escritura o comprador pode entrar com a adjudicação compulsória.

Então o interessado para entrar com o processo de adjudicação compulsória deve ter: o contrato com cláusula que não permite às partes de arrependerem do negócio, prova de quitação do preço do imóvel e prova da recusa do vendedor em outorgar a escritura.

É preciso que o contrato esteja registrado na matrícula do imóvel?

A lei fala que para a adjudicação compulsória deve o contrato estar registrado no contrato, porém, tal registro é dispensado. O entendimento da justiça é que para a adjudicação compulsória não precisa do contrato está registrado, isso por conta da Súmula nº 239 do STJ:

Súmula nº 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Adjudicação compulsória extrajudicial precisa de advogado?

Sim, é necessário a presença do advogado para pedir a adjudicação extrajudicial.

Como é o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial?

Primeiramente é apresentado o requerimento no Registro de Imóveis, que irá providenciar a notificação do vendedor. Feita a notificação e não havendo resposta, deverá ser feita a ata notarial no Tabelião de Notas e pagamento do ITBI para que seja finalizado a adjudicação, fazendo o registro do imóvel.